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Urbaneta Blog-Beiträge zu property-management.
How a Latvian heating bill is actually built: area-based allocation, seasonal tariffs and the spring recalculation trap, where the heat physically escapes, and the concrete moves an apartment board can make before the big November invoices land.
What a building insurance policy actually covers, what the OSMD board must know about Article 1767, why premiums jumped 60% in one renewal, and the pipe-boundary question that decides who pays.
A 6-month notice clause, €1,200 in surprise “archival fees,” and a handover that took 71 days — what our Riga building learned from firing its property manager, and how your board can do it cleaner.
OCR-Zählerablesung wird Alltagswerkzeug, Peppol-E-Rechnungen bekommen Fristen, der Portal-gegen-Messenger-Streit endet still, Tool-Schwemme stößt auf Widerstand und Compliance wird zur Konfiguration — fünf Software-Trends 2026, die man im Dezember prüfen kann.
Eine Mieterin schrieb ihrer Hausverwalterin einmal wegen eines tropfenden Wasserhahns. Dann schickte sie eine Nachfrage über das Portal. Dann rief sie im Büro an, wurde in die Warteschleife geschickt und gab auf. Elf Tage später erschien ein Klemp…
Letzten Frühjahr habe ich einen Nachmittag mit einem Vermieter verbracht, dem exakt zwei Wohnungen gehören: eine in Āgenskalns, vermietet an eine Familie, die in Euro zahlt, und ein Studio in Salford, nahe MediaCityUK, vermietet in Pfund. Sein Buc…
A board member in Riga taped nine names to a stairwell wall. Here is what GDPR actually requires from OSMDs and korteriühistud — and how to collect debts and run cameras without creating breaches.
WEG, MEA-gewichtete Budgets, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Beschlusssammlung, DATEV SKR49, Peppol. Die deutsche Hausverwaltung ist kein Mieter-Vermieter-Management — sie ist Miteigentumsverwaltung unter einem Rechtsrahmen, den die meisten Softwarelösungen nicht verstehen. Worauf es ankommt und was scheitert.
Das PDF per E-Mail reicht bald nicht mehr. Deutschland, Frankreich, Belgien und andere machen strukturierte E-Rechnungen bis 2027 zur Pflicht. Was Property Manager über Peppol wissen müssen: wer es braucht, das Format BIS Billing 3.0, Access Points, wiederkehrende Rechnungen und eine praktische Einführungs-Checkliste.
Wenn Sie deutsche Immobilien verwalten, nutzt Ihr Steuerberater fast sicher DATEV. Hier erfahren Sie, wie Sie den DATEV-Format-Export aus Immobilienverwaltungssoftware einrichten — Konten-Mapping, SKR 03/04, Kostenstellen und die Fehler, die ich gemacht habe, damit Sie sie nicht machen müssen.
Unser Fahrstuhl von 1974 blieb an einem Samstag mit zwei Personen stecken. Fünf Monate und 61.200 € später — hier ist, was ein Fahrstuhlaustausch in einem sowjetischen Plattenbau in Lettland und Estland wirklich kostet: reale Angebote, Finanzierungsoptionen und die Abstimmung, die fast scheiterte.
Die meisten Wohnungseigentümergemeinschaften in Riga und Tallinn legen nur einen Bruchteil dessen beiseite, was ihre Gebäude für große Reparaturen tatsächlich brauchen. Ich habe die Zahlen für einen echten Plattenbau durchgerechnet — hier sieht man die Rücklücke, warum Vorstände sie unterfinanzieren und was man tun kann, wenn man im Vorstand sitzt.
Letzten März landete ein gelber Umschlag in unserem Briefkasten in Āgenskalns. „Mājas tehniskais stāvoklis“ — ein technischer Zustandsbericht. Der Vorstand hatte ein vollständiges Gebäudeaudit in Auftrag gegeben und jemand hatte entschieden, dass jeder Eigentümer die Ergebnisse sehen sollte. Alle 47 Seiten.
Parkstreitigkeiten im Hof sind das emotionalste Thema in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein praktischer Leitfaden, wem in Lettland und Estland rechtlich was gehört, wie man Stplätze fair vergibt und wie man das Winterparkverbot übersteht.
In den Vorstand Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft in Lettland gewählt? Ein praktischer, aus erster Hand geschriebener Leitfaden zu Gesetz, Versammlungen, Budgetierung, Immobilienmanagern und den Fehlern, die Gebäude Geld kosten.
Ein praktischer Rahmen für die jährliche Budgetplanung in Wohnungseigentümergemeinschaften: Mit den Ist-Zahlen beginnen, wiederkehrende von Kapitalkosten trennen, die Rücklage bewusst aufbauen und Eigentümer vor der Versammlung einbinden.
Jeder Immobilienmanager, den ich kenne, hat eine Horrorstory über eine Wartungsanfrage, die durchs Raster fiel. Hier ist ein echter Arbeitsablauf, der verhindert, dass Anfragen verloren gehen, Mieter frustriert werden und Auftragnehmer sich mit langsamer Arbeit davonmachen.
Gute Mieter zu behalten ist günstiger, als neue zu finden. Hier sind sieben praktische, erprobte Strategien, die Immobilienmanager nutzen können, um die Fluktuation zu reduzieren.
Ein praktischer, jargonfreier Leitfaden zu DSGVO-Pflichten für Immobilienmanager — welche Daten Sie verarbeiten, wie Sie sie schützen und was Mieter verlangen können.
Urbaneta now has a public API. It's live, documented, and ready for integrations. If you're a developer, a property management company with in-house tech, or just someone who wants to stop copying data between systems, this is for you.
