Der Rücklagefonds Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft ist wahrscheinlich zu klein
Als ich meine erste Wohnung in Purvciems kaufte, händigte mir der Notar einen Papierstapel aus und erwähnte etwas von einem „Rücklagefonds". Ich nickte, als würde ich es verstehen. Tat ich nicht.
Es bedurfte eines lecken Dachs drei Winter später, um mir beizubringen, wofür dieser Fonds eigentlich gedacht war — und wie schlecht die meisten Gemeinschaften in Riga finanziert sind.
Was ein Rücklagefonds eigentlich ist (und nicht)
Bringen wir die langweilige Definition hinter uns, dann sage ich Ihnen, warum die Zahlen erschreckend sind.
Ein Rücklagefonds ist der Geldtop, den Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft für große Reparaturen und Austauschmaßnahmen beiseite legt — Dinge, die keine monatliche Wartung sind. Dach. Fahrstuhlsanierung. Fassadendämmung. Rohraustausch. Die Hülle des Gebäudes, im Wesentlichen.
Er ist nicht Ihr Betriebsbudget. Betriebsgeld zahlt für Reinigung, Beheizung der Gemeinschaftsbereiche, den monatlichen Servicevertrag des Fahrstuhls, Versicherung, Buchhaltung. Die Rücklage ist für das Große — die Projekte, die alle 15 bis 30 Jahre anfallen und mehr kosten als ein ganzes Jahr Beiträge.
Hier ist das Problem: Die meisten lettischen Wohnungseigentümergemeinschaften, die ich mir angesehen habe, behandeln die Rücklage als „was am Jahresende übrig bleibt". Was normalerweise nichts ist.
Die Rechtslage, kurz
Lettlands Gesetz über die Verwaltung von Wohneigentum (Dzīvokļa īpašuma likums) zwingt Gemeinschaften nicht zu einem bestimmten Rücklagebetrag. § 30 spricht über das gemeinsame Eigentum an Gemeinschaftsbereichen und die Pflicht, diese zu unterhalten, aber das Gesetz schweigt zu einem verpflichtenden Mindestrücklagenbetrag.
Estland ist etwas strukturierter. Nach dem Wohnungseigentums- und Wohnungseigentümergemeinschaftsgesetz (Korteriomanduse ja korteriühistuse seadus), § 25, werden Eigentümer erwartet, zu einem Rücklagefonds beizutragen, und die Jahresversammlung der Gemeinschaft beschließt den Betrag. In der Praxis sind die in Versammlungen festgesetzten Beträge oft symbolisch — 0,10 bis 0,20 € pro Quadratmeter pro Monat.
Das Gesetz gibt Ihnen also einen Rahmen. Es gibt Ihnen keine Zahl, die Sinn ergibt.
Was die Zahl tatsächlich sein sollte
Hier bekommen Leute Glasaugen, also bleibe ich konkret.
Eine Standard-Rücklagenstudie (die Art, die Immobilienmanager in den USA und Deutschland in Auftrag geben müssen) betrachtet jede große Komponente, ihre verbleibende Nutzungsdauer und ihre Austauschkosten — und berechnet zurück, wie viel Sie pro Monat sparen müssen, um bereit zu sein, wenn die Rechnung kommt.
Geben wir Ihnen ein realistisches Beispiel. Nehmen Sie einen Plattenbau aus der Sowjetzeit in Āgenskalns mit 30 Wohnungen, insgesamt etwa 1.800 m²:
| Komponente | Restlebensdauer | Austauschkosten | Jährlicher Beitrag erforderlich |
|---|---|---|---|
| Dach (Bitumenmembran) | 8 Jahre | 38.000 € | 4.750 € |
| Fahrstuhlmodernisierung | 12 Jahre | 22.000 € | 1.833 € |
| Fassadendämmung + Putz | 20 Jahre | 95.000 € | 4.750 € |
| Kalt-/Warmwasserrohre | 10 Jahre | 14.000 € | 1.400 € |
| Fenster in Gemeinschaftsbereichen | 15 Jahre | 6.000 € | 400 € |
Vergleichen Sie das mit dem, was die meisten Gemeinschaften tatsächlich sparen. Die, die ich informell geprüft habe — Gebäude von Freunden, mein eigenes — legen irgendwo zwischen 0,05 und 0,15 € pro m² beiseite. Das ist ein Viertel des Bedarfs. Vielleicht weniger.
Was passiert, wenn man ihn unterfinanziert
Sie können es sich wahrscheinlich denken, aber ich buchstabiere es aus, weil ich es zweimal ablaufen gesehen habe.
Szenario eins: die Sonderumlage. Das Dach beginnt im März zu lecken. Es sind 2.000 € in der Rücklage. Das Dach braucht 38.000 €. Der Vorstand beruft eine außerordentliche Versammlung ein und beschließt eine einmalige Abgabe — im Gebäude meines Freundes waren es 850 € pro Einheit, fällig in 30 Tagen. Zwei Eigentümer weigerten sich. Einer reichte eine Beschwerde beim Verbraucherschutzzentrum ein. Es zog sich monatelang hin, während das Leck schlimmer wurde.
Szenario zwei: die Reparatur-Aufschuss-Spirale. Der Fahrstuhl ist 28 Jahre alt. Er besteht die Inspektion, knapp. Die Gemeinschaft beschließt immer wieder, „nächstes Jahr zu evaluieren", weil niemand die Gebühr erhöhen will. Irgendwann weigert sich die Servicefirma, den Jahresvertrag ohne volle Modernisierung zu unterzeichnen. Jetzt zahlt man Notfalltarife, und das Gebäude ist sechs Monate ohne funktionierenden Fahrstuhl, während die Beschaffung sich schleift. Ältere Bewohner im vierten und fünften Stock sitzen fest.
Beide Szenarien sind in Riga üblich. Beide sind vermeidbar mit einem Rücklagefonds, der die Alterungskurve des Gebäudes tatsächlich widerspiegelt.
Warum Vorstände das immer wieder falsch machen
Früher dachte ich, es sei Unwissenheit. Heute denke ich, es sind meist Anreize.
Vorstandsmitglieder in lettischen Wohnungseigentümergemeinschaften sind Freiwillige, fast immer Eigentümer, die im Gebäude leben. Sie dienen normalerweise zweijährige Amtszeiten. Wenn sie die monatliche Gebühr um 0,40 € erhöhen, um die Rücklage ordentlich zu finanzieren, bekommen sie wütende Nachbarn. Wenn sie die Gebühr flach halten und die Rücklage verhungern lassen, wird das Dach in acht Jahren jemand anderes Problem — nach ihrer Amtszeit.
Die Mathematik ist klar. Die Politik nicht.
Es gibt auch ein kulturelles Erbe aus der Privatisierungsära der 1990er. Als jeder seine Wohnung für eine symbolische Summe bekam, erschien die Idee, „jetzt extra zu zahlen für ein Dach 2033" absurd. Viele Eigentümer behielten diese Einstellung bei, selbst als ihre Gebäude alterten und Reparaturkosten sich vervielfachten.
Ein pragmatischer Weg nach vorn (wenn Sie im Vorstand sind)
Wenn Sie das lesen, weil Sie gerade in den Vorstand Ihrer Gemeinschaft gewählt wurden, würde ich Folgendes tun — keine Theorie, nur praktische Schritte:
Beginnen Sie mit einer Komponentenliste, nicht mit einer Zahl. Begehen Sie das Gebäude mit jemandem, der sich mit Bau auskennt. Listen Sie jedes große Gemeinschaftselement, sein Alter, seinen Zustand. Schätzen Sie die Austauschkosten (holen Sie zwei Angebote für die großen). Das sind 80 % einer Rücklagenstudie, und Sie können das meiste an einem Wochenende erledigen.
Berechnen Sie die Lücke. Für jede Komponente: Austauschkosten geteilt durch verbleibende Jahre. Summieren. Durch die Quadratmeter teilen. Das ist Ihr Ziel-Monatsrücklagenbeitrag pro m². Vergleichen Sie mit dem, was Sie aktuell einziehen. Die Lücke ist Ihr zu lösendes Problem.
Die Erhöhung stufen. Niemand will eine 40%ige Gebührensteigerung in einem Jahr. Aber eine Erhöhung um 0,10 €/m² pro Jahr für drei Jahre bringt Sie den Großteil des Weges und lässt sich in einer Versammlung leichter verteidigen. „Wir erhöhen die Gebühr um 5 €/Monat auf einer 50-m²-Wohnung, um sicherzustellen, dass das Dach 2030 nicht zusammenbricht" ist ein Satz, den ein echter Mensch sagen kann.
Die Rücklage vom Betrieb trennen. Eröffnen Sie ein separates Sparkonto. Überweisen Sie den Rücklagebeitrag monatlich dorthin. Das klingt trivial, aber ich habe Gemeinschaften gesehen, in denen die Rücklage auf demselben Konto lag wie der Lohn der Reinigungskraft, und raten Sie, was zuerst ausgegeben wurde.
Jährlich überprüfen. Komponenten altern. Kosten steigen. Das Rücklageziel ist nicht statisch.
Der estnische Vergleich (weil jemand fragen wird)
Estnische Gemeinschaften sind im Durchschnitt etwas weiter — nicht weil das Gesetz dramatisch besser wäre, sondern weil die Genossenschaftskultur stärker ist und die Digitalisierung (das e-estnische Ding ist real für Wohnungsunterlagen) es leichter macht, Rücklagen über Jahre zu verfolgen. Ich habe Tallinner Gemeinschaften gesehen, die ihren Rücklagenstand als Selbstverständlichkeit in der Jahresversammlungsmappe veröffentlichen. In Riga ist das noch die Ausnahme.
Aber selbst in Estland liegt der durchschnittliche Rücklagebeitrag, den ich in Wohnungsge nossenschaftsumfragen gesehen habe, bei etwa 0,20–0,30 €/m². Besser als Lettlands typische 0,10 €. Noch immer weniger als die Hälfte dessen, was eine echte Rücklagenstudie fordern würde.
Ein Ding, das ich ändern würde, wenn ich könnte
Wenn Lettland das Immobilienverwaltungsgesetz überarbeiten sollte, würde ich eine Ergänzung wünschen: eine Vorschrift, dass Gemeinschaften mit mehr als etwa 12 Wohnungen eine Rücklagenausreichlichkeitserklärung in ihrem Jahresbericht veröffentlichen. Kein verpflichtender Mindestbetrag — nur eine Offenlegung. „Wir haben X € in der Rücklage. Unsere letzte Komponentenprüfung schätzt Y € Bedarf über die nächsten 20 Jahre. Lücke: Z €."
Diese eine Zeile in der Jahresversammlungsmappe würde mehr bewirken als jede Gebührenvorschrift. Eigentümer würden die Lücke sehen. Käufer würden die Lücke sehen. Banken, die Renovierungskredite finanzieren, würden die Lücke sehen. Der Druck käme vom Markt, nicht vom Vorstand, der eine skeptische Versammlung überzeugen muss.
Das ist eine kleine Änderung. Die Art von Ding, die niemanden Geld kostet und das Verhalten innerhalb von drei Jahren ändern würde.
Das Fazit, das kein Fazit ist
Das Dach wird ersetzt werden müssen. Der Fahrstuhl wird modernisiert werden müssen. Die Rohre werden ausfallen. Das sind keine Überraschungen — das sind Zeitpläne.
Ihr Rücklagefonds ist der Unterschied zwischen der Bezahlung auf Ihre Bedingungen oder der Bezahlung zu den Bedingungen der Bank, zu Notfalltarifen, in einer Versammlung, die niemand besuchen wollte.
Wenn Sie im Vorstand sind, rechnen Sie diesen Monat die Zahlen durch. Wenn Sie Eigentümer sind, fragen Sie Ihren Vorstand nach den Zahlen in der nächsten Versammlung. Wenn die Antwort „Wir verfolgen das nicht wirklich" lautet — das ist Ihre Antwort, und es ist die falsche.
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