Kāpēc nomnieku saglabāšana ir svarīga
Katru reizi, kad nomnieks aiziet, jūs zaudējat naudu. Ir tukšā periods bez īres ienākumiem, dzīvokļa sagatavošanas izmaksas, jauna nomnieka meklēšana, pārbaude, un risks, ka jaunais nomnieks nebūs piemērots. Pētījumi rāda, ka viena nomnieka aiziešanas izmaksas ir no viena līdz trim mēnešu īres maksai.
Tomēr daudzi īpašumu pārvaldnieki gandrīz visu enerģiju velta jaunu nomnieku iegūšanai un ļoti maz – esošo saglabāšanai. Tas ir nepareizi. Nomnieks, kas pagarina līgumu, ir lētākais un drošākais ienākumu avots, kāds jums jebkad būs.
Šeit ir septiņas stratēģijas, kas patiešām strādā – ne teorija, bet lietas, kas dod rezultātus.
1. Reaģējiet uz uzturēšanas pieprasījumiem ātri
Nekas nedzen nomniekus prom ātrāk par saimnieku, kas ignorē salaušanas. Ievadiet standartu: ne steidzamie pieprasījumi apstiprināti 24 stundu laikā, steidzamie – dažu stundu laikā, ārkārtas – nekavējoties. Pat ja nevarat kaut ko salabot uzreiz, ātrs ziņojums „saņēmām jūsu pieprasījumu, lūk, plāns" dara brīnumus.
Mūsdienu īpašumu pārvaldības programmatūra ļauj izsekot uzturēšanas biļetes centralizēti, piešķirt tās pakalpojumu sniedzējiem un automātiski informēt nomnieku. Izmantojiet to.
2. Padariet līguma pagarināšanu vienkāršu
Neuzgaidiet līdz vienu mēnesi pirms līguma beigām, lai sāktu sarunu par pagarināšanu. Sazināties 60–90 dienas pirms termiņa beigām ar skaidru, vienkāršu piedāvājumu. Ja vēlaties paaugstināt īri, pamatojiet to – salīdzināmi sludinājumi, veiktie uzlabojumi, tirgus tendences.
Jo vieglāk ir teikt „jā", jo biežāk tas tiks teikts. Tiešsaistes pagarināšanas process ar e-parakstu ir daudz labāks par papīra vēstuli, kas jānosūta atpakaļ.
3. Esiet caurskatāms ar naudu
Nomnieki ienīst pārsteigumus ar naudu. Ja ir maksa, pastāstiet par to iepriekš. Ja īre paaugstinās, izskaidrojiet kāpēc. Ja izrakāt nodokli no drošības naudas iziešanas brīdī, sniedziet detalizētu sarakstu ar čekiem.
Caurskatāmība veido uzticību, un uzticība ir saglabāšanas pamats. Nomnieks, kas saprot savu rēķinu, ir nomnieks, kas to maksā bez cīņas.
4. Mazie uzlabojumi pārspēj lielos renovācijas
Jums nav jāveic pilnīga dzīvokļa renovācija, lai nomnieks vēlētos palikt. Mazi, mērķtiecīgi uzlabojumi ir ārkārtīgi ietekmīgi:
- Jauns krāns vai dušas galviņa — tūlītēja ikdienas uzlabojuma sajūta. - Svaiga krāsa — padara visu dzīvokli šķietami jaunu. - Labāks apgaismojums — nomainiet vecas spuldzes pret siltām LED. - Viedais termostats — komforts un enerģijas ietaupījums. - Uzlaboti slēdzenes vai viedais durbju zvans — drošība ir galvenā prioritāte.
Pajautājiet nomniekam, ko viņš uzlabotu. Dažreiz atbilde ir pārsteidzoši maza — un lēta jums.
5. Veidojiet kopienu, ne tikai dzīvokļus
Cilvēki paliek tur, kur jūtas piederīgi. Ja pārvaldat māju ar vairākiem dzīvokļiem, mazi kopiens veicinoši žesti dara lielu atšķirību:
- Sagatavošanas pakete jauniem nomniekiem. - Paziņojumu dēlis vai grupas čats mājas jaunumiem. - Sezonas pasākumi, pat vienkārši — vasaras grils, svētku dekorēšanas konkurss. - Tīra, labi apgaismota kāpņu telpa.
Jums nav nepieciešams budžets. Jums vajag mazliet piepūlas un konsekvences.
6. Lūdziet atsauksmes — un rīkojieties pēc tām
Reizi gadā nosūtiet īsu aptauju. Pieci jautājumi, nevis piecdesmit:
1. Cik lielā mērā jūs ieteiktu dzīvot šeit draugam? 2. Kas ir viena lieta, ko mēs varētu uzlabot? 3. Vai ir kaut kas, kas šobrīd nestrādā pareizi? 4. Kā jūs novērtētu uzturēšanas reakcijas ātrumu? 5. Vēl kaut kas, ko vēlaties, lai mēs zinām?
Izlasiet katru atbildi. Novērsiet atkārtojošās problēmas. Kad nomnieks piemin konkrētu problēmu un jūs to novēršat, viņš to ievēro — un stāsta saviem draugiem.
7. Atalgojiet lojalitāti
Nomnieks, kas ir bijis ar jums trīs gadus, ir vairāk vērts nekā jauns nomnieks, kuru jums ir jāatrod. Atzīstiet to:
- Piedāvājiet garāku līgumu ar fiksētu īri daudzus gadus. - Dodiet mazu dāvanu pagarināšanas gadījumā — dāvanu karti, tīrītus paklājus, padziļināto tīrīšanu. - Atbrīvojiet no maksas, kas parasti attiektos. - Ļaujiet nokrāsot sienu vai pakārt gleznas bez liekas pretestības.
Šo žestu izmaksas ir daļa no tukšā perioda izmaksām.
Galvenais secinājums
Nomnieku saglabāšana nav par vienu lielu lietu. Tā ir par desmitiem mazu lietu, kas darītas konsekventi: ātra uzturēšana, skaidra komunikācija, caurskatāmība un parādīšana, ka jūs patiešām novērtējat cilvēkus, kas dzīvo jūsu mājās. Dati ir skaidri — katrs pagarinātās uzturēšanās mēnesis ir tīra peļņa.
Sāciet ar pirmo stratēģiju. Pārējais sekos.
